ما هي محددات وقواعد امتداد عقود الايجار في وجود أحكام التشريع المصري رقم 121 لعام 1947؟
أ. فيما يتعلق للأماكن المؤجرة لغرض السكني:
· المقصود بالمساكن:
المقصود بالمساكن، المواضع المؤجرة للسكنى. والمنبع أن “المسكن” تستأجر كمسكن ما لم ينص في الاتفاق المكتوب على غير هذا، أو كانت أوضاع الوضع تخالف ذاك المنشأ. ويكون إثبات ضد ذاك على من يدعيه. والمنبع أن يتعهد المستأجر بأن يستخدم العين المؤجرة على النحو المتفق أعلاه، فإذا لم يكون هنالك اتفاق التزام بأن يستخدم العين على حسب ما أعدت له (م 579 مدني).([21])
· حكم التشريع 121 لعام 1947 في الامتداد:
لم يرد في التشريع رقم 121 لعام 1947 حكم خاص بانتقال حق المستأجر في الإيجار طوال مدة الامتداد الشرعي للإيجار – سواء لدى الموت أو الترك – بل الحكمة التي حفزت ذاك الدستور إلى توثيق مبدأ الامتداد الشرعي، وهي تأمين شاغل العين من عنت المؤجر في حضور مشكلة عجز المساكن، تقتضي بامتداد الإيجار عقب موت المستأجر أو تركه العين إلى الأفراد المُقيمين برفقته معيشة مستدامة قبل الهلاك أو الترك المُساكنين له ولو كانوا من غير الورثة([22]). وذلك ما أفاد به الفقه وأمرت به محكمة النقض، إذ أنه من المُأصدر قرارا في قضاء النقض أنه:
1- “وإن لم يرد في الدستور رقم 121 لعام 1947 – المُنطبق على مناسبة الدعوى – حكم خاص بانتقال حق المستأجر أثناء مرحلة الامتداد الشرعي، فإن الحكمة التي حفزت الدستور الاستثنائي إلى توثيق ذلك الامتداد والذي استهدف حراسة شاغل العين من عسف المؤجر وتمكينه من السكنى في حضور مشكلة عجز المساكن السجل، تمُر بأن الانتفاع بالامتداد الشرعي لعقد الإيجار حتى الآن مصرع المستأجر في وجود المجهود بأحكام التشريع رقم 121 لعام 1947 – وعلى ما جرى به قضاء تلك المحكمة – يقتصر على الشخصيات الذين كانوا يقيمون مورد رزق مستديمة مع المستأجر قبل موته، بما يعني أن غير المقيمين مع المستأجر لا شأن لهم بذلك الامتداد ولو كانوا ورثته، والمقيمون يستفيدون ولو كانوا من غير الورثة”.([23])
2- “… هذا أن موت المستأجرة الرسمية قد وقعت في كانون الثاني سنة 1963 أي في وجود انسياب أحكام الدستور رقم 121 لعام 1947 بصدد إيجار المقار وتحضير الصلات بين المؤجرين والمستأجرين، والذي لم يضبط ويرتب وضعية امتداد الاتفاق المكتوب لمن كان يقطن مع المستأجر لدى مصرعه، وهكذا يتعين العودة إلى النُّظُم العامة في الدستور المواطن لدى خلو دستور إيجار المواضع من تحضير لهذه الموقف، ولو أنه إتفاق مكتوب الإيجار ممتداً بشدة التشريع، وبما أن موضوع المادة 601/1 من التشريع المواطن قد جرى حتّى إتفاق مكتوب الإيجار لا ينْفذ بوفاة المستأجر، وجرى قضاء تلك المحكمة على أساس أنه يشترط للانتفاع بالامتداد الشرعي للعقد في أعقاب مصرع المستأجر في وجود الشغل بأحكام التشريع رقم 121 لعام 1947 أن يكون المستفيدون من ذاك الامتداد – سواء من الورثة أو غيرهم – أن يكونوا مقيمين عادة مع المستأجر الأصلي لدى هلاكه، فإنه يشترط لإعمال ذلك الحكم المتطور ثبوت معيشة المستفيد مورد رزق مستقرة بالمنطقة المؤجر قبل موت المستأجر، وألا يتضاد الحكم دائما إتفاق مكتوب الإيجار للمستفيد مع أي موضوع أجدد آمر يكون على ارتباط بالنظام العام …”.[24]))
3- “موت المستأجر قبل انقضاء الفترة المتفق فوق منها في الاتفاق المكتوب، يترتب أعلاه انتقال الإجارة إلى الورثة الشرعيين استناداً للمادة 601 مدني. أما إذا وافته المنية حتى الآن ختام مرحلة الاتفاق المكتوب وطوال مرحلة الامتداد التشريعي للعقد في حضور الدستور رقم 121 لعام 1947 فيقتصر الانتفاع بالإجارة من بعده على المُقيمين بصحبته مورد رزق مستدامة قبل هلاكه”.([25])
4- “الانتفاع بالامتداد الشرعي لعقد الإيجار عقب مصرع المستأجر في وجود الشغل بأحكام الدستور 121 لعام 1947 – قصره على من كانوا يقيمون مورد رزق مستقرة مع المستأجر ولو كانوا من غير ورثته”.([26])
5- “يُشترط للانتفاع بالامتداد حتى الآن مصرع المستأجر في حضور الشغل بأحكام التشريع 121 لعام 1947 أن يكون المُستفيدون من ذلك الامتداد – سواء من الورثة أو من غيرهم – مُقيمين عادة مع المستأجر الأصلي لدى مصرعه”.([27])
على أساس أنه يُشترط أن تكون معيشتهم برفقته قد ظلت إلى حين مصرعه، وإلا فإن انقطاع معيشتهم برفقته بوقت من الفترات وتحريرهم بسكن أحدث يحتسب إسقاطا لحقهم في الإجارة، والساقط لا يرجع.([28])
علماً بأن الإقامة هي مناسبة نقدية، وبذلك يجوز إثباتها بكافة أساليب الإثبات بما فيها البينة (شهادة الشهود) وقرائن الأوضاع، ومن أبرز هذه الحيثيات أن المنشأ في القرينة أنها مع قرينها (المستأجر)[29]))، والمصدر في الأبناء غير المتزوجين أنهم يُقيمون مع أبويهم (المستأجر)، فإن ادعى المؤجر الضد كان فوق منه إثبات هذا.([30])
وقد اعتبرت محكمة النقض تمسك الابنة المتزوجة دائما إقامتها ببيت عائلتها قبل الزواج وبعده وبعدم تخليها عن الإقامة فيه، تمسكاً منها بالثابت أصلاً، فلا تكلف بإثباته.([31])
ولمحكمة الأمر مطلق السلطة في التيقن من توافر محددات وقواعد الإقامة من عدمه، دون معقب فوق منها من محكمة النقض متى سكنت محكمة المسألة قضاءها على عوامل سائغة تكفي لحمله.([32])
ب. فيما يتعلق للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى:
خلا الدستور رقم 121 لعام 1947 من المقال على امتداد الإيجار حتى الآن موت المستأجر أو تركه العين المؤجرة لاعتياد أداء نشاط تجاري أو صناعي أو متخصص أو حرفي، وبذلك يتعين الاحتكام إلى موضوع المادتين 601 و 602 من التشريع المواطن (الشريعة العامة)؛ إذ أنه من المُعزم قانوناً (فقه وقضاءً) أنه إذا خلا الدستور الاستثنائي من تحضير موقف محددة تعاون العودة فيها إلى أحكام الدستور المواطن بمثابها النُّظُم اللازمة والشريعة العامة حتى وإن كانت الفترة المتعاقد فوق منها قد اختتمت وبات الاتفاق المكتوب مُمتداً (للمستأجر الأصلي) بشدة الدستور الاستثنائي.([33])
· حكم الدستور المواطن:
تمُر القاعدة العامة في التشريع المواطن أن الإيجار لا ينْفذ بموت المؤجر ولا بموت المستأجر (م 601/1 مدني)، فيحل ورثة المستأجر (الشرعيين- بصفر البصر عن موارد رزقهم برفقته في العين قبل هلاكه) في مسحقاته وإضافة إلى في التزاماته الناشئة عن الاتفاق المكتوب أثناء المرحلة المتبقية من الاتفاق المكتوب وهذا في حواجز تركته؛ فيكون لهؤلاء الورثة حق الاستمرار في الانتفاع بالعين المؤجرة أصلاً لمورثهم في بنظير الإخلاص بالتزاماته حتى تتم مرحلة الاتفاق المكتوب، ولو لم يكونوا مقيمين برفقته قبل الموت، أما لو أنه الإيجار لم يعقد سوى جراء مهنة المستأجر أو لاعتبارات أخرى تخص بنفسه، جاز لورثة المستأجر في الموقف الأولى وللمؤجر ولورثة المستأجر في الموقف الثانية إلتماس تشطيب الاتفاق المكتوب.([34])
ولا يكفي لاعتبار أن الاتفاق المكتوب لم يعقد سوى نتيجة لـ وظيفة المستأجر أو لاعتبار شخصي فيه، محض الموضوع فيه على الوظيفة أو القصد من الإيجار حيث لا يعدو هذا أن يكون إشعاراً واقعياً لا يدل بذاته على تلاقي نية الطرفين على اعتبار الإيجار منعقداً جراء الوظيفة أو لاعتبارات شخصية.
أما وضعية ترك المستأجر للعين، فلم يتعرض لها الدستور المواطن.
ذاك، ومن المُعزم في قضاء النقض أن: “مؤدى موضوع المادتين 601 و 602 من التشريع المواطن أن القاعدة العامة أن مصرع واحد من المتعاقدين في إتفاق مكتوب الإيجار (المؤجر أو المستأجر) لا يشطب الاتفاق المكتوب، لكن تنتقل الحقوق والالتزامات الناشئة عنه إلى الورثة (الشرعيين) أخذاً بأن المنشأ في العقود المادية أنها لا تبرم عادة لاعتبارات شخصية، واستثنت من هذا إتفاق مكتوب الإيجار المعقود نتيجة لـ وظيفة المستأجر أو مهنته فإنه لا ينْفذ فور مصرع المستأجر وإنما يجوز لورثته (الشرعيين) وحدهم إلتماس إكمال الاتفاق المكتوب إذا كانت مزاولة المستأجر لمهنته أو حرفته بالعين المؤجرة ترجع منفعتها أعلاه وحده، مثلما يجوز لهم وللمؤجر دعوة إنهائه إذا كانت المكسب الناتجة عن إعتياد أداء المستأجر لمهنته أو حرفته بالعين المؤجرة ألفه وعلى المؤجر سوياً”.([35])
ولا يتباين الحل في ظرف تأجير العين لغرض السكنى ولغير قصد السكنى جميعاً، فإذا كانت الحادثة ينطبق فوقها الدستور 121 لعام 1947 وقد كانت العين مؤجر سكناً وعيادة مثلاً فإن النُّظُم العامة المنصوص فوقها بالمادتين 601 و 602 من الدستور المواطن تكون هي واجبة التطبيق، لدى مصرع المستأجر، ما دام استقر أنه دام حقاً في ممارسة النشاط حتى هلاكه ولم ينشأ تعديلاً في استخدام العين ويقصره على السكنى وحدها.([36])
أحدث التعليقات